调控未能阻止房地产市场回暖

　2010年12月10日，为排到一个靠前的买房号，上百名购房者在成都紫瑞北街的街边排起了长队。热水瓶、躺椅、铺盖都搬来了，有的还搭起了帐篷。斜躺在椅子上的张先生说，大家得知这里的商品房楼盘11日要开盘，好多人9日下午就来售楼部外的大街上排队了。当天成都最低气温只有7℃。CFP供图

　　该怎么总结这一年的楼市？

　　这一年，楼市调控重拳频频出击，是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年；

　　这一年，市场经历了从年初的火爆，到年中的观望，再到年末的重新火爆。

　　12月10日，国家统计局公布了1~11月全国房地产市场运行情况。数据显示，11月份全国70个大中城市房价同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。

　　在北京，12月预售供应均价达到每平方米26599元，环比11月同期上涨了12.6%，成为最近数月的新高。而供应价格更是每平方米比10月上涨了近5000元。

　　也许，我们不该再以房价为惟一指标看楼市，但问题是，该以怎样的视角关注楼市？

　　调控措施贯穿全年

　　2009年楼市的疯狂让所有人担心。于是在2010年的第1个月，楼市的调控就拉开了帷幕。

　　1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布。这份通知从加大住房供应到合理引导住房需求，从加强监管和防范风险到落实地方政府责任，对房地产市场的供求、监管做出了全方位的安排。也为今年的房地产市场定下了基调：遏制房价过快上涨。

　　然而，意想不到的是，仅两个月之后，北京在一天之内接连诞生3个地王。

　　这3个地王与众不同，都由央企创造。

　　在北京的通州区，短短一个月的时间，房价从每平方米1万元出头飙升至3万元。许多人不看房就买房，有些人甚至买房当天就加价挂牌出售。

　　央企地王的不良导向催生了今年最重要的调控政策。

　　4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》正式登场。与三个月前的通知不同的是，这次的通知用了“坚决”来表达对楼市调控的态度。

　　这个文件有10条内容，排在前两条的就是落实政府责任：

　　“各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。”

　　对购房者最直接的影响出现在第三条：对购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

　　银行很快做出反应，购房门槛应声提高。

　　从这个文件开始实施时起，房地产市场立刻由火爆转入观望。华远集团总裁任志强在博客中提到，正是这个文件让楼市的销售陷入低迷，重点一线城市的销售下降幅度高达40%~60%。

　　尽管楼市在此之后交易冷清，但2009年已经大赚特赚的开发商显得耐心十足，在价格上不肯松口。

　　根据中国银行战略发展部高级经济师周景彤的监测，自今年4月17日中央出台房地产调控“新政”后，直到8、9月份，房地产成交量大幅下降，房价没有明显上涨，市场呈现“量跌价滞”态势。

　　我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖告诉记者，尽管从全年看，房价并没有出现预期的下跌，但如果没有4月17日的这个文件，房价可能会涨得更高。

　　也许是购房者观望了数月看不到房价的回落，没有了耐心。9月，市场销售开始稍显回暖，有些开发商开始暗暗提价。

　　9月29日，“新国五条”出台。房价上涨过快的城市要限制购房、商业银行停发第三套及以上住房贷款等措施出台。这之后，深圳、厦门、宁波、杭州、上海等15个城市相继出台措施，限制购房。

　　限购的措施并没能阻止房地产市场的回暖。从10月开始，楼市的交易量日渐回升。

　　11月、12月，住房公积金贷款政策调整、规范境外机构和个人购房、保障住房资金使用管理、房地产用地调控等政策相继登场。

　　“限制”成为楼市关键词

　　这一年的楼市调控，“限制”成为众多文件、措施的主基调。

　　4月17日的新国十条、9月29日的新国五条、11月15日外管局《关于进一步规范境外机构和个人购房通知》都在表达限制的声音：限制贷款、限制购房、限制外国人。

　　按照外管局的文件，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。那些在境内设立分支、代表机构的境外机构，只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　9月30日，深圳市率先发布限购令，厦门、杭州等15个城市紧随其后。

　　在住房贷款上，不仅首付比例提高，一些城市的第三套住房贷款也被停止。不仅如此，央行在今年还多次提高商业银行存款准备金率。信贷被收得越来越紧。

　　这些都让普通人购房的门槛越来越高。在开发商一边，融资也受到限制。

　　9月29日的新国五条重申了对房地产融资的控制力度，并将“暂停发行股票、公司债券、停止商业贷款”等措施作为对开发商违规行为的处罚方式。

　　“今年的调控限制措施太多了，堵的力度很大。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖说，在限制措施上，更多的是针对需求，比如提高首付比例、加息等等，取得了阶段性成果。

　　在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，之所以有大量的限制性措施出台，是因为增加供应需要时间，限制性措施更容易在短时间内见效。

　　全国工商联房地产商会商业地产委员会副主任、北京浙江商会副会长陈俊告诉记者，限制贷款其实是限制了那些没有太多钱却有住房需要的人群。他们只能通过住房信贷实现拥有住房的目标，但限制贷款等于把这部分刚性需求排除在市场之外。对于有钱人来说，可以通过全款的方式买房。

　　从今年5月起，陈俊就不断接到二三线城市的考察、洽谈邀请。几个月的时间，他就考察了十五六个城市。

　　“这些城市的政府官员找到我，希望我能带动浙江的民间资本到这些城市建设产业园区，改造城市。”陈俊说，从目前情况看，二三线城市已经开始热了，城市改造进程加快，产业园区建设也在加快。这必然带来房地产开发的加速。

　　陈俊告诉记者，尽管今年是最为严厉的调控年，但浙江的民间资本依然看好房地产领域，浙江很多从事服装等传统行业的民营公司都在今年进入房地产领域。这些民间资本在比较了现有的投资渠道后，认定房地产依然是最可靠的投资出路。

　　“现在人民币升值压力这么大，中小企业压力很大。因为人民币升值，就意味着出口的难度在加大，国内市场又有限，资本总是要流动的，他们只能转到短平快的领域，房地产市场就是。”陈俊说，现在二三线城市招商引资的浪潮很高，浙江很多民间资本都在往这些地方流动。

　　房价上涨原因复杂

　　今年4季度，央行的一项调查显示，对当前的房价水平，75.5%的居民认为“过高，难以接受”，这个数字是央行有此项调查以来的最高值。

　　“总结2010年的楼市，我的最大感受是调控房价真的很难。”中国银行战略发展部高级经济师周景彤说，原因是多方面的。

　　“需求方面，调控政策出台后，部分购房者采取了观望态度。但在几个月之后，房价并未明显下降，这部分购房者失去等待耐心，导致刚性需求集中释放。”周景彤说，在刚性需求集中释放的同时，投资、投机需求也在不断增加。CPI的增长从年初的1.5%上升到超过11月的5.1%，通胀不断加剧使得很多人把购入房产作为避免财富贬值的重要渠道。从国际环境来看，美国、日本等发达国家还在推行新的经济刺激政策，造成全球流动性过剩问题更加突出。这两方面的原因，共同推动了对房产的需求在短时期内被不断放大。

　　在需求短期不断释放的同时，出现了房地产供给相对不足的情况。

　　周景彤告诉记者，在国家加大房地产调控的情况下，有些城市出现了开发商放缓投资开发步伐的现象。放缓开发造成房地产竣工面积增长放缓，从而使得供求向更加不平衡的方向发展。比如西部城市兰州，在2010年就没有几个楼盘开盘。

　　“楼市调控已经有六七年的历史了，有效果，但与公众的预期还有差距。”周景彤说，我国房价上涨，原因非常复杂。不仅与普通居民的收入有关，还与整体经济增长有关；不仅与经济发展阶段有关，还与与国民收入分配有关；不仅与市场环境有关，也与经济政策尤其是货币政策有关。

　　在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，今年的楼市调控让大家更加清楚地看到，影响房价的不仅有行业自身的因素，也有大量的外部因素。尽管今年有大量的限制措施，但依然挡不住资本进场。

　　土地问题依然是陈国强眼中的房地产市场的核心问题。“如果不能改变土地供应方式，就不能促使开发商改变依靠土地自然增值营利的模式。”陈国强说，此外，地方政府需要真正下决心整治土地市场，有了这些变化，楼市的调控才能真正见效。目前地方事权与财权不匹配，使得地方政府不得不高度依赖土地财政。

　　而在胡景晖看来，房地产的制度性变革尚难完成，但楼市调控已经触及了一些根本问题，接下来，土地制度改革、税收制度变革都有望启动。